+7 (8352)64-19-29, 36-25-15, 36-38-28
428008, г. Чебоксары, ул.Текстильщиков, д.8, офис.204
Ежедневно с 8:00 до 18:00

 У нас есть специалисты с опытом работы в разных областях бухгалтерского учета.

Возможность использовать высокопрофессиональный

опыт друг друга, накопленный при решении аналогичных задач.

Кроме того у аутсорсера имеется постоянный доступ к новым технологиям и знаниям.

 

ООО «АКЦЕПТ-Ч»

Тел. 8(8352) 64-19-29,

+79674702515,

+79674703828

19.02.2016

Как учесть «переделку» арендованного помещения

19.02.2016

 Признать грамотно в расходы

Аренда офисных и торговых помещений – обычное явление в бизнесе. Не каждый предприниматель в состоянии купить недвижимость. Кроме того, в местах, которые пользуются повышенным спросом, например, в торговых центрах, метры не всегда продаются. Аренда – это еще и удобно: зачастую сдаваемые офисы и магазины оборудованы средствами связи и техникой, в таких помещениях решены вопросы с коммунальными службами и охраной.

Но бывает и так, что организация арендует площадь, которая требует ремонта. В этом случае встает вопрос, как учесть затраты на него. Рассмотрим те проблемы, с которыми сталкивается бухгалтер при формировании налогооблагаемой базы. 

Договор аренды

Начнем с самого главного, с договора аренды. В целях избежания проблем с собственником метров в контракте нужно предусмотреть возможность проведения ремонта. При этом сумму, затраченную на отделочные работы, можно с согласия собственника зачесть в счет арендных платежей. Если ему такой вариант не интересен, то затраты на ремонт арендатор вправе включить в расходы.

Согласно мнению ревизоров, организация не вправе учесть в расходах затраты на ремонт в том случае, если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ (Письмо Минфина России от 05.03.2011 г. № 03-03-06/4/18).

Нужно учитывать и еще один нюанс: ремонт может быть сделан для поддержания помещения в рабочем состоянии или на изменение его функциональных характеристик. В зависимости от содержания этих работ будут меняться бухгалтерский и налоговый учет.

В пункте 16 Письма Госкомстата России от 9 апреля 2001 года № МС-1- 23/1480 указано, что под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования.

Текущим считается ремонт, который делается для поддержания объектов основных средств в рабочем состоянии, проводимый с периодичностью менее одного года.


При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций или смена их на более прочные, экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в этом случае является наибольшим.

Таким образом если: работы не изменяют технологического или служебного назначения основного средства, не совершенствуют производства и не повышают его технико-экономические показатели, не увеличивают первоначальную стоимость основного средства, то расходы, связанные с модернизацией, будут погашаться путем начисления амортизации по модернизированному ОС (п. 1 ст. 256, п. 5 ст. 270 НК РФ).

Затраты по поддержанию имущества в рабочем состоянии, относящиеся к текущему и капитальному ремонту для расчета налога на прибыль, арендатор признает в составе прочих расходов (ст. 264 НК РФ) на основании первичных документов.

Если договором не предусмотрено возмещение средств со стороны хозяина метров, то арендатор учитывает их как прочие расходы (п. 2 ст. 260 НК РФ). Аналогичное мнение высказал Минфин в Письме от 30 января 2012 года № 03-03-06/2/5.

Суммы НДС по таким затратам принимаются к вычету в общем порядке при выполнении условий статей 171 и 172 НК РФ.

Если с учетом затрат по ремонту все достаточно просто, то при проведении работ по улучшению имущества, при- водящих к изменению первоначальных показателей его службы, нужно учесть, что, согласно статье 623 ГК РФ, улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Каковы же их особенности? 

Отделимые блага

К отделимым улучшениям относятся такие, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него. По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.

Кроме того, произведенные арендатором улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Так как новшества являются собственностью арендатора, в его бухгалтерском и налоговом учете они признаются либо отдельным объектом ОС, либо включаются в текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений). Соответственно, в учете арендодателя они не отражаются.


Произведенные арендатором улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Если первоначальная стоимость объекта, созданного за счет отделимых улучшений, составляет более 40 000 рублей и срок их полезного использования превышает 12 месяцев, а объект применяется для извлечения дохода, то отделимые улучшения признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 года № 1.

Арендатору необходимо начислять амортизацию по отделимым улучшениям, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имуществом начали пользоваться. Суммы НДС принимаются к вычету на основании статей 171 и 172 НК РФ. Кроме того, отделимые улучшения должны быть включены в базу по налогу на имущество. 

Неотделимые улучшения, которые невозможно отделить от самого объекта аренды без причинения ему вреда, переходят к арендодателю по окончании срока найма. Улучшения могут производиться как без, так и с согласия собственника. В первом случае стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Если изменения произведены с согласия владельца метров и за счет собственных средств арендатора, то последний имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено контрактом (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в объект ОС, осуществленные арендатором за счет собственных средств, не возмещаемых хозяином помещения, с согласия последнего признаются амортизируемым имуществом (абз. 1, 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Аналогичная позиция приведена в Письмах Минфина № 03-03-06/2/5, № 03-03-06/1/622.

Срок полезного использования по ним определяется арендатором в соответствии с Классификатором, утвержденным постановлением № 1. Причем, начиная с 2010 года, можно установить срок полезного использования для капитальных вложений в объект, отличный от срока полезного использования самого арендованного помещения.

Если в Классификаторе основных средств период использования не предусмотрен, то с учетом положений пункта 6 статьи 258 НК РФ его в этом случае устанавливает арендатор в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителя.

Неотделимые улучшения, которые невозможно отделить от самого объекта аренды без причинения ему вреда, переходят к арендодателю по окончании срока найма.

Амортизацию по неотделимым улучшениям необходимо начислять со следующего месяца после того, как они были введены в эксплуатацию. По окончании срока аренды и возврата помещения собственнику начисление амортизации прекращается.

Необходимо учесть, что если срок полезного использования объекта больше периода договора аренды, то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, и признать расходы на произведенные неотделимые улучшения не получится.

Но если договор продлевается, то арендатор и после его пролонгации может продолжать начислять амортизацию по произведенным им улучшениям (Письмо Минфина России от 20.03.2007 г. № 03-03-06/1/167).

На практике сторонам иногда приходится сначала заключать предварительный договор аренды. В этом случае неотделимые улучшения, произведенные во время действия такого соглашения, можно списать в расходы только с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор (п. 4 ст. 259 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.08.2011 г. № 03-03-06/1/435).

Если собственник возмещает стоимость неотделимых улучшений, то они им и амортизируются, так как арендатор не может включать неотделимые улучшения в состав такого имущества в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 258 НК РФ.

При передаче хозяину метров с неотделимыми улучшениями арендатор признает доход от реализации прочего имущества в сумме причитающегося возмещения (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма полученного от собственника может быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).  

    Добавить комментарий
    Введите код с картинки
    Необходимо согласие на обработку персональных данных